Warning: "continue" targeting switch is equivalent to "break". Did you mean to use "continue 2"? in /homepages/13/d603438136/htdocs/JOSEZAMORANO/wp-content/themes/Divi/includes/builder/functions.php on line 5005
LAS SERVIDUMBRES EN LAS MARINAS O URBANIZACIONES MARÍTIMO TERRESTRES | José Zamorano Abogado

Las servidumbres en las urbanizaciones marítimo terrestres ha sido una cuestión polémica sobre la que el Tribunal Supremo ha tenido ocasión de pronunciarse en diversas ocasiones.
Empecemos por aclarar que el concepto legal de urbanización marítimo-terrestre ha sido introducido por primera vez en nuestro derecho por la Ley 2/2013, de 29 de mayo, de protección y uso sostenible del litoral y modificación de la Ley de Costas (LPUSL), con anterioridad a la misma, la única referencia a las marinas o urbanizaciones marítimo terrestres se encontraba en el art. 43.6 de Reglamento de la Ley de Costas (Real Decreto 1471/1989, de 1 de diciembre.
Pues bien, según la nueva disposición adicional décima de la Ley 22/1988, de 28 de julio, de Costas (LC), según redacción dada por la LPUSL, son urbanizaciones marítimo terrestres:
“los núcleos residenciales en tierra firme dotados de un sistema viario navegable, construido a partir de la inundación artificial de terrenos privados”.
El sistema viario de navegación debe estar compuesto por un canal principal y una serie de cuando menos seis canales secundarios, entendiendo por tales los que den acceso a estacionamientos náuticos individuales o colectivos.
El aspecto litigioso, hasta ahora, venía dado, fundamentalmente, por la constitución de la servidumbre de tránsito, por cuanto la Administración del Estado al practicar el deslinde en aplicación del art. 43.6 del Reglamento venía:
Incorporando al dominio público marítimo-terrestre el terreno inundado.
Estableciendo una servidumbre de tránsito paralela a los canales de navegación o si se prefiere a los terrenos inundados.
Aún cuando la prescripción legal parece clara y en ese sentido la jurisprudencia del Tribunal Supremo, entre las que puede destacarse por su cercanía en el tiempo, la sentencia de 17.07.2014 (recurso 1851/2012), que confirma la legalidad de la constitución de la servidumbre, contra las alegaciones de los promotores que cuestionaban la virtualidad de la misma, por cuanto, a su juicio, el tránsito por una marina o urbanización marítimo terrestre se realiza a través de los canales de navegación, resultando, en consecuencia, innecesario la constitución de servidumbres de tránsito distintas a los propios canales.
Sin embargo, la regulación contenida en el indicado art. 43.6 RC ha sido modificada y completada por la nueva DA 10ª LC y DA 2ª del nuevo Reglamento (aprobado por Real Decreto 876/2014, de 10 de octubre) que disponen:
La incorporación al dominio público marítimo terrestre del terreno inundado, manteniendo en el dominio privado los terrenos colindantes a la vivienda y retranqueados respecto del canal de navegación que se destinen a estacionamiento náutico individual o colectivo, es decir, por decirlo en términos coloquiales, no se incorpora al dominio público el garaje náutico [DA 10ª. a)].
Los propietarios de las viviendas continuas a los canales navegables tendrán un derecho de uso de los amarres situados frente a las viviendas, derecho que se vincula a la titularidad de la misma, siendo transmisible con ella (DA 10ª.4).
La servidumbre de protección preexistente a las obras mantendrá su vigencia, en este punto no hay modificación alguna respecto a la legislación anterior.
No se generará una nueva servidumbre de tránsito en torno a los espacios navegables [DA 10ª.3.b)]. Con esta disposición el legislador parece dar acogida a los planteamientos de los propietarios o promotores de estas actuaciones, si bien, la letra c) remite a los instrumentos de ordenación territorial o urbanística para que garanticen “a través de viales el tránsito y acceso a los canales”.
El nuevo Reglamento ha querido cerrar los márgenes de disposición establecidos por la Ley en favor del planeamiento territorial o urbanístico y, probablemente, evitar la vacatio que se produciría entre la entrada en vigor de la Ley y la aprobación de los planeamientos, para ello ha establecido que éstos (el planeamiento territorial o urbanístico) deberán garantizar la existencia de accesos público a los canales al menos cada 100 metros, con una anchura de 3 metros y tránsito peatonal y rodado, paralelo al canal, en una anchura no inferior a 3 metros colindantes con la lámina de agua.
En definitiva el camino recorrido parece llevarnos al punto de partida, cuando menos en relación con las servidumbres, pues pese a la categórica afirmación de la LPUSL de que no se generarán nuevas servidumbres de tránsito, afirmación reiterada por el reglamento [DA 2ª 4.c)], lo cierto es que la prescripción de que el planeamiento garantice el tránsito y acceso es utilizada por el Reglamento para establecer una nueva servidumbre de tránsito, eso sí reducida, pues no otra cosa es la vía paralela al canal con una anchura no inferior a 3 metros.
A mi juicio la duda será sí es posible aplicar la norma contenida en el Reglamento antes de que un plan territorial o urbanística la haga suya o amplíe las previsiones del Reglamento.